Investir dans l’immobilier d’entreprise : tout ce que vous devez savoir

Comment investir dans l'immobilier entreprise
Mercredi 2 février 2022

Pourquoi et comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?

Pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise ? Comment s’y prendre ? Découvrez les conseils d’un spécialiste du secteur.

L'immobilier d'entreprise, qu'est-ce que c'est ?

Le marché de l’immobilier d’entreprise désigne l’ensemble des transactions concernant des immeubles de bureaux, des locaux d’activités, commerciaux, ou encore des entrepôts. Moins connu que celui qui concerne l’immobilier de logement, l’investissement dans ce type de bâtiments présente des avantages, parfois insoupçonnés. Acheter les murs d'un commerce en plein centre-ville en emplacement n°1 ou des bureaux dans un nouvel écoquartier, souvent avec un label environnemental pour les programmes neufs aujourd’hui, sont des opportunités pour viser un rendement intéressant. Pour cette raison, l’investissement en immobilier d’entreprise se pratique principalement via une agence immobilière spécialisée. Experte du marché, à l’affut des meilleures options, dotée d'une base de données du marché, elle apporte son regard de spécialiste à l’acquéreur et l'accompagne tout au long du processus d'acquisition.

Pourquoi investir dans l'immobilier d'entreprise ?

Acheter un entrepôt

L’achat d’un entrepôt fait partie des investissements pouvant assurer une rentabilité qui ne présentent que peu de contraintes si le choix est fait de façon stratégique : qualité du bâtiment, emplacement notamment par rapport aux zones d’activités industrielles et accès routiers. Choisi de façon pertinente, l’entretien d’un local d’activité de ce type reste minime, évitant au propriétaire des dépenses de cet ordre. En effet le droit des baux autorise le propriétaire à transférer la charge de l’entretien des locaux au locataire qui s’y oblige (hormis des réparations considérées dans l’article 606 de la loi Pinel - 2015). Actuellement, l’investissement dans un local industriel dispose d’un taux de rentabilité situé entre +/- 6% pour du neuf et +/- 10% pour des locaux de seconde main. Les entreprises à la recherche d’un local d'activité ou industriel à louer ne manquent pas, et la cible touchée évoluera en fonction du secteur, de la taille de l’entrepôt et des éventuelles infrastructures disponibles. Le développement du e-commerce à grande échelle a rendu ce type de locaux attractifs pour les investisseurs ! Parfois situés en zones franches, les entrepôts permettent également à leurs locataires une exonération de frais fiscaux, ce qui accentue la demande dans ces secteurs.

Mais il est à noter que l'implantation de certaines activités est réglementée selon les secteurs et la logistique par exemple s'implanter dans certains secteurs réservés aux activités industrielles à forts potentiels de création d'emplois.

Acheter des bureaux

Le taux de rentabilité pour l’investissement dans l’immobilier de bureaux est de 3 à 5% plus élevé que celui de l’immobilier résidentiel. Et pour cause, les baux commerciaux, plus sécurisés, offrent au propriétaire un rendement assuré sur le long terme. On parle de baux 3.6.9 ans qui assurent la présence des locataires pendant des périodes triennales : le locataire peut donner congés tous les 3 ans avec 6 mois de dédite, quand en logement le locataire peut le faire à tout moment avec 1 ou 3 mois de préavis selon les secteurs.

Mais en contrepartie de cette rentabilité attractive la vacance du bien peut rapidement représenter une charge importante. De plus, le délai de commercialisation d’un bien en immobilier d’entreprise est souvent plus long qu’en logement.

Pour maîtriser au mieux ce risque, certains critères de sélection sont importants : la localisation est un paramètre clé dans le calcul du taux de rentabilité. Un local au cœur d'une ville en plein développement, dans un quartier prisé des entreprises trouvera preneur avec plus de certitude. Votre conseiller en investissement saura vous proposer des opportunités auxquelles vous n’avez peut-être pas pensé. Un nouvel ensemble immobilier qui vous semble loin de tout, et difficile à louer ? Il peut s’agir du prochain pôle économique de référence pour les professionnels d’un secteur donné ! Sous le régime des baux commerciaux, l’achat pour location de bureaux présente également des coûts de gestion réduits pour le propriétaire, avec des travaux d’entretien à la charge du locataire. Sauf bien sûr en cas de vacance qui est un risque à prendre en considération lors d’un investissement en immobilier d’entreprise.

Acheter un commerce

L’achat d’un local commercial est aussi un investissement avec un taux de rentabilité élevé, avec une moyenne de 7% pratiquée, pouvant varier en fonction du secteur et de la qualité du commerce. Un bail commercial est établi pour une durée de 9 ans avec un bail communément appelé 3,6,9. Le locataire, à moins d’une négociation d’une période d’engagement ferme, garde la possibilité de donner congé à chaque période triennale. Néanmoins, lorsque l’exploitant a développé sa clientèle et son chiffre d’affaire, construit sa notoriété sur un emplacement, il est rare qu'il change de local. L’assurance d’un loyer stable et de charges maîtrisées est alors assez pérenne. Pour précision, dans le cadre d'un bail commercial, la majorité des frais de gestion, d’entretien et d’aménagement du commerce sont à la charge du locataire.

Acheter un local professionnel médical

Les cabinets médicaux font partie des investissements en immobilier les plus rentables et les plus prisés. Onéreux, ils nécessitent des travaux d’aménagements. Un coût de base à prendre en compte avant l’achat, mais qui sera vite rentabilisé par la pérennité de l’implantation. La proximité d’une pharmacie assure une location pérenne, tout comme la présence d’un laboratoire d’analyses médicales. Tous ces services rassemblés au même endroit assurent aux professionnels de santé implantés dans vos locaux une clientèle fournie et fidèle, et donc un investissement immobilier réussi ! C'est pourquoi la grande majorité des praticiens exerçants une profession médicale souhaitent être propriétaire de leur local professionnel.

 

Les erreurs à éviter en investissement

Investir seul dans l'immobilier d'entreprise

S’il est possible d’investir seul dans l’immobilier d’entreprise, de particulier à particulier, ce mode de fonctionnement n’est pas conseillé. Sans les conseils d’un professionnel qui agit comme tiers de confiance, l’acheteur est plus exposé à une valorisation qui ne serait pas en accord avec le marché, par exemple.

Investir uniquement en centre-ville...

Acheter un commerce en hypercentre peut sembler une évidence, mais l’immobilier de bureaux n’est pas aussi simple. De nombreuses entreprises préfèrent le confort d’un ensemble immobilier excentré disposant d’équipements divers, de services, d’espaces verts et d’un environnement pensé pour améliorer la productivité et la qualité de vie de leurs salariés. L’achat d’un local commercial dans une technopôle peut aussi présenter de nombreux avantages, en attirant une clientèle différente mais fidèle. Implanter un café ou restaurant au pied d’un immeuble de bureaux, par exemple, c’est s'assurer du passage constant et des habitués qui reviennent. De nombreux commerçants l’ont bien compris, c’est pourquoi il n'est pas rare de trouver des services de très belle qualité en périphérie et de belles opportunités d'implantation pour un local commercial dans les secteurs type parc d'activité tertiaire périphérique.

... ou au contraire, trop s'éloigner

Investir dans l’immobilier d’entreprise ne s’invente pas, et vous aurez besoin des conseils d’un expert du secteur. Ne vous risquez pas à acheter un immeuble de bureaux dans une zone éloignée, qui ne présente aucune attractivité. Une agence immobilière spécialisée en immobilier d’entreprise disposant d’un service dédié à l’investissement sera la plus à même de vous orienter et vous présenter toutes les facettes des biens visés : qualité du bâti, pertinence du sujet envisagé, approche quant au niveau de risque de l'investissement ciblé.

Choisir un locataire sans étudier vraiment son dossier

Les baux professionnels et commerciaux étant plus longs que ceux pratiqués dans l’immobilier de logement, la rentabilité est assurée de manière plus durable. Mais en cas de locataire peu sérieux, ils peuvent vite devenir une contrainte. Expulser un locataire mauvais payeur ou ne répondant pas aux conditions de son bail oblige à une procédure judiciaire en vue de faire appliquer la clause réparatrice du bail et peut durer de nombreux mois. Pour éviter ce type de désagrément, il est essentiel d’étudier la qualité du candidat avant d’accepter son dossier, voir de prendre des garanties comme la garantie bancaire à première demande.

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